La « densification douce » s’invite dans la planification des MRC 

Les futures révisions des schémas d’aménagement des MRC de Charlevoix et de Charlevoix-Est pourraient transformer progressivement la façon de construire dans la région.

Sans parler de grands immeubles ou de développement à la montréalaise, les aménagistes rencontrés affirment que les nouvelles orientations gouvernementales pousseront davantage les municipalités vers ce qu’ils appellent la « densification douce ».

L’idée : accueillir plus de population à l’intérieur des noyaux villageois existants plutôt que de continuer à étendre le développement vers de nouveaux secteurs.

Moins d’étalement, plus de consolidation

Cette approche découle directement des nouvelles obligations imposées aux MRC dans le cadre de la révision des schémas d’aménagement. Avant d’autoriser de nouveaux développements hors des périmètres urbains, les municipalités devront désormais démontrer qu’elles ont réellement utilisé le potentiel déjà disponible dans leurs secteurs urbanisés.

Cela inclut notamment les terrains vacants, les espaces sous-utilisés, certains lots pouvant accueillir davantage de logements ou encore des secteurs déjà habités pouvant être consolidés. « Est-ce qu’on doit absolument construire de nouvelles rues ou est-ce qu’on peut accueillir davantage de monde dans les espaces déjà développés? », résume l’aménagiste Alexandre Souillat. Les MRC devront également réaliser des analyses détaillées de leur capacité d’accueil en habitation avant d’envisager l’expansion de certains périmètres urbains.

Une réponse à plusieurs crises à la fois

Pour les aménagistes, cette densification répond à plusieurs enjeux simultanément.

D’abord, la pression sur le logement pousse plusieurs municipalités à trouver de nouvelles façons d’augmenter l’offre résidentielle. Ensuite, limiter l’étalement permet de réduire la pression sur les infrastructures municipales, les routes, les réseaux d’aqueduc, les installations septiques et les ressources en eau.

La protection des terres agricoles et des milieux naturels fait aussi partie de l’équation. « Chaque développement hors périmètre urbain amène de nouvelles pressions sur le territoire », explique Marylène Thibault, coordonnatrice à l’aménagement du territoire à la MRC de Charlevoix.

Une transformation graduelle des villages

Les MRC insistent toutefois sur le fait que la densification douce ne signifie pas l’arrivée de tours à logements dans les villages de Charlevoix.

La réflexion porte plutôt sur des modèles plus modestes : logements accessoires, duplex, triplex, petits immeubles ou projets permettant de regrouper davantage d’unités dans des secteurs déjà desservis. Mais derrière cette réflexion apparaît aussi une autre réalité : l’idéal traditionnel de la maison unifamiliale avec un grand terrain devient progressivement plus difficile d’accès pour plusieurs jeunes générations. La hausse des coûts de construction, le prix des terrains, la pression immobilière et les nouvelles contraintes liées à l’aménagement du territoire réduisent tranquillement l’espace disponible pour ce modèle résidentiel qui a longtemps dominé au Québec.

Les aménagistes reconnaissent eux-mêmes que les besoins évoluent. « Est-ce que tout le monde veut encore absolument une maison unifamiliale avec un grand terrain? », questionne Alexandre Souillat.

Selon lui, plusieurs jeunes ménages, travailleurs ou personnes âgées recherchent aujourd’hui des modèles plus simples, moins coûteux et nécessitant moins d’entretien. Mais derrière ce changement de mode de vie se cache aussi une adaptation à une réalité économique et territoriale nouvelle où l’accès à la propriété traditionnelle devient plus complexe.

Le vieillissement influence 

La densification est également liée au vieillissement de la population.

Les MRC souhaitent éviter que des aînés soient forcés de quitter leur municipalité faute de logements adaptés ou de services de proximité.

L’objectif est donc de permettre davantage d’habitation près des commerces, des services et des centres-villes afin de maintenir les citoyens dans leur milieu de vie plus longtemps. « Plus on vieillit, moins on est mobile », rappelle Alexandre Souillat.

Les aménagistes voient donc la densification comme un outil pour soutenir les commerces locaux, maintenir certains services et éviter l’isolement de certaines clientèles.

Un équilibre délicat

Cette transformation pourrait toutefois amener certains défis sociaux et économiques.

Les discussions tenues avec les aménagistes abordent notamment les risques de gentrification, la hausse des valeurs foncières et les impacts possibles sur certains quartiers plus modestes. Les MRC reconnaissent que l’arrivée de nouvelles constructions ou de résidents plus fortunés peut parfois modifier rapidement la dynamique de certains secteurs.

Les aménagistes admettent cependant que plusieurs de ces phénomènes échappent largement au contrôle direct des MRC. « On ne peut pas contrôler qui achète une propriété ou combien quelqu’un est prêt à payer », souligne Alexandre Souillat. Les schémas d’aménagement pourront toutefois encourager une plus grande diversité de logements afin de limiter certains déséquilibres.

Une nouvelle vision du territoire

Au final, la densification douce représente surtout un changement de philosophie dans l’aménagement du territoire.

Pendant des décennies, le développement passait principalement par l’ouverture de nouveaux secteurs résidentiels.

Les futures orientations poussent désormais les municipalités à réfléchir autrement : utiliser davantage ce qui existe déjà, consolider les milieux de vie et adapter les villages aux réalités démographiques, économiques et environnementales des prochaines décennies.